Minder transacties koopwoningen in het eerste kwartaal – In het eerste kwartaal van 2022 werden 43 923 bestaande koopwoningen verkocht. Dit is een daling van 34,1 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Met 6 884 transacties is het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen juist met 1,7 procent gestegen.
| Jaar | Kwartaal | Nieuwbouwkoopwoningen (% verandering t.o.v. een jaar eerder) | Bestaande koopwoningen (% verandering t.o.v. een jaar eerder) |
|---|---|---|---|
| 2017 | 1e kwartaal | 21,9 | 30,3 |
| 2017 | 2e kwartaal | 10,2 | 16,0 |
| 2017 | 3e kwartaal | 2,6 | 1,1 |
| 2017 | 4e kwartaal | 15,7 | 8,7 |
| 2018 | 1e kwartaal | -9,4 | -6,8 |
| 2018 | 2e kwartaal | -6,2 | -9,3 |
| 2018 | 3e kwartaal | -8,5 | -7,3 |
| 2018 | 4e kwartaal | -13,8 | -14,6 |
| 2019 | 1e kwartaal | -6,6 | -9,0 |
| 2019 | 2e kwartaal | -9,9 | -0,8 |
| 2019 | 3e kwartaal | -5,4 | 3,5 |
| 2019 | 4e kwartaal | -20,1 | 5,6 |
| 2020 | 1e kwartaal | 13,5 | 8,7 |
| 2020 | 2e kwartaal | 25,6 | 4,6 |
| 2020 | 3e kwartaal | 21,8 | 5,6 |
| 2020 | 4e kwartaal | 53,5 | 11,9 |
| 2021 | 1e kwartaal | 3,8 | 29,2 |
| 2021 | 2e kwartaal | 9,9 | -3,9 |
| 2021 | 3e kwartaal | 13,4 | -13,4 |
| 2021 | 4e kwartaal | -10,8 | -21,0 |
| 2022 | 1e kwartaal | 1,7 | -34,1 |
| Bron: CBS, Kadaster |
De cijfers in dit bericht over nieuwbouwwoningen zijn voorlopig en kunnen worden bijgesteld.
Contents
Zullen de huizenprijzen ooit nog dalen?
Uitgelicht: reële huizenprijzen door hoge inflatie al flink gedaald – Hoewel koopwoningen in januari 2023 slechts 3,1 procent goedkoper waren dan op de piek van de markt in juli 2022, is de daling al veel groter als we rekening houden met het effect van inflatie.
- Doordat huizenprijzen dalen terwijl prijzen van goederen en diensten – en inmiddels ook lonen – sterk zijn gestegen, worden koopwoningen in rap tempo goedkoper ten opzichte van het algemene prijspeil.
- Reële huizenprijzen – huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie – bereikten hun piek al in het eerste kwartaal van 2022.
Sindsdien zijn ze zo’n 7 procent gedaald. Eind 2023 loopt die daling naar verwachting op tot 14 procent en eind 2024 zelfs tot ruim 17 procent. Terwijl reële huizenprijzen fors dalen, blijft de omvang van de Nederlandse economie groeien. Het Nederlandse bbp – een maatstaf voor het geld dat binnen de economie wordt verdiend – per inwoner groeit sneller dan de inflatie.
Volgens de laatst beschikbare cijfers van het CBS over reële beschikbare inkomens van huishoudens lagen deze in het derde kwartaal van 2022 ondanks de hoge inflatie 0,8 procent hoger dan een jaar eerder. Dit hangt samen met loonstijgingen en met het feit dat mensen meer zijn gaan werken, De cao-lonen stijgen ook dit jaar naar verwachting flink met 5,6 procent, gevolgd nog eens 3,8 procent volgend jaar,
Wanneer we de ontwikkeling van reële huizenprijzen afzetten tegen het reële bbp per inwoner (figuur 5), valt op dat de hoge waardering van woningen in 2024 al grotendeels verdwenen is.
Was het vroeger goedkoper om een huis te kopen?
Naakte woonprijzen. Begin jaren 80 kelderden door al die factoren de huizenprijzen met zo’n 10 procent. Midden de jaren 80 waren de huizen dan ook zeer betaalbaar geworden. Concreet: de gemiddelde prijs van een woning in 1980 was 48.000 euro.
Hoe snel kan de huizenmarkt instorten?
Wat gaat 2023 brengen? – De afgelopen weken hebben diverse instanties een voorspelling gedaan over wat de hypotheekrente en de huizenprijzen in 2023 gaan doen.
DNB voorspelt dat de huizenprijzen met 3,1% zullen dalen in 2023 en met 3,3% in 2024. Rabobank voorspelt een daling van de huizenprijzen van 3% in 2023 en 1,5% in 2024. ABN AMRO voorspelt een daling van de huizenprijzen van 2,5% in 2023. ING voorspelt een daling van de huizenprijzen van 2,5% in 2023.
In ieder geval is het duidelijk dat iedereen een daling van de huizenprijzen in 2023 verwacht. Dit is ook logisch. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren (bijna) verdubbeld. Bovendien is de hypotheekrente flink gestegen. Deze was vorig jaar nog 1% (10 jaar rente vast periode voor hypotheken met NHG) en is nu gestegen naar ongeveer 4%. Bovendien mogen we de hoge inflatie niet vergeten. De prijsstijgingen zorgen ervoor dat het uitgavenpatroon flink is gestegen. De inflatie zal in 2023 waarschijnlijk lager worden door het prijsplafond. De grote vraag is natuurlijk wat Poetin gaat doen. Als de oorlog nog lang gaat duren dan krijgen we een groot (financieel) probleem in Nederland.
Wat doen de huizenprijzen in 2024?
Drie factoren – Die verwachting is gebaseerd op drie factoren. De eerste is die van de betaalbaarheid. Dankzij de prijsdaling neemt die toe. Potentiële kopers hoeven minder te lenen. Daar komt nog bij dat de lonen weer behoorlijk stijgen. Ook zijn er meer mensen gaan werken.
- Ortom, een gemiddeld huishouden heeft wat meer te spenderen.
- De tweede factor van belang is macro-economisch van aard.
- Eigenlijk tegen de verwachting in blijft de Nederlandse economie goed functioneren.
- De werkloosheid blijft zodoende laag.
- De laatste en tegelijkertijd de meest onvoorspelbare factor is de kapitaalmarktrente.
Die is met veel onzekerheden omgeven. Tot voor kort overheerste het idee dat die rente in de loop van 2023 zou pieken om vervolgens weer te gaan dalen. Aan het einde van 2024 kan de marktrente misschien wel 0,6% lager liggen dan nu. Zoals opgemerkt; de kapitaalmarktrente is van fundamenteel belang voor de richting van de hypotheekrente en daarmee ook voor de financieringslasten van de hypotheekverstrekkers.
Door zaken als de inflatie, de oorlog in Oekraïne, maar ook door de grote onrust binnen de bankensector is en blijft de onzekerheid hoog. Een procentje meer of minder dan bovenstaand basisscenario maakt een wereld van verschil uit: In het basisscenario dalen de huizenprijzen in 2024 met 4,5% ten opzichte van januari 2023.
Als de rente sterker daalt dan is die daling slechts 2,8%. De markt trekt dan eerder aan en de huizenprijzen beginnen in 2024 weer te stijgen. Bij een procentje kan de prijsdaling ultimo 2024 zelfs 6,6% bedragen en houdt de daling ook nog in 2025 aan.
Kan je weer onderbieden?
6. Boven of onder de vraagprijs bieden – Sta je op het punt een bod uit te brengen op je droomhuis? Bepaal dan of je boven of onder de vraagprijs gaat bieden. Vergeet daarbij niet om eerst te checken of de vraagprijs in lijn ligt met de geschatte marktwaarde van de woning (zie hierboven bij stap 3).
Als je een bod doet onder de vraagprijs, is dat een start van de onderhandelingen. De verkoper kan dan weer een tegenbod doen. Hopelijk leiden de onderhandelingen tot een prijs waar jullie het allebei mee eens zijn. Hoeveel lager je kunt bieden dan de vraagprijs, hangt af van de omstandigheden en de waarde van de woning.
Zorg dat je niet te veel onder de vraagprijs gaat zitten. Je bod moet wel realistisch zijn, anders is het voor de verkoper niet interessant genoeg om een tegenbod uit te brengen. Zijn er veel mensen geïnteresseerd in het huis en wil je het heel graag hebben? Dan zul je misschien boven de vraagprijs moeten bieden.
Je kunt een hypotheek krijgen van maximaal 100% van de woningwaarde. Ga je boven de vraagprijs bieden, dan is de kans groot dat je meer betaalt dan de woning waard is. Dit betekent dat je het verschil met eigen geld moet betalen. Een hogere koopprijs betekent ook hogere ‘kosten koper’, Betaal je meer dan de woning eigenlijk waard is? Dan staat je huis onder water. Als je later je woning weer verkoopt, kun je een restschuld overhouden.
